A integralização de imóveis ao capital social sempre foi tratada, no discurso corrente, como uma operação “naturalmente imune” ao ITBI. A Constituição, de fato, prevê essa imunidade. Mas a prática — e sobretudo a jurisprudência recente — mostram que a questão está longe de ser simples.
O Supremo Tribunal Federal já enfrentou parte relevante do tema ao julgar o RE 796.376 (Tema 796 da repercussão geral). Ali, fixou-se uma distinção que passou a orientar todo o debate posterior: a imunidade alcança a integralização de capital, mas não se estende, automaticamente, ao valor do imóvel que excede o montante efetivamente destinado ao capital social.
Essa separação não é meramente formal. Ela traduz uma leitura econômica da operação. O capital social representa, para o Direito, a medida do risco empresarial assumido. É ele que vincula patrimônio à atividade econômica, que estrutura a relação entre sócios e que, em última análise, justifica o tratamento diferenciado dado pela Constituição. O excedente — aquilo que não se converte em capital — não cumpre essa função. E, por isso, pode ser tratado de forma diversa pelo Fisco.
Nos últimos anos, porém, a controvérsia ganhou uma nova camada. Municípios passaram a sustentar que a imunidade constitucional não se aplicaria quando a atividade preponderante da pessoa jurídica fosse imobiliária — o que atinge diretamente holdings patrimoniais, estruturas familiares e empresas voltadas à gestão de ativos imobiliários.
Esse é o objeto do RE 1.495.108 (Tema 1348), atualmente em julgamento no STF. Até o momento, há votos relevantes no sentido de que a imunidade não depende da atividade exercida pela empresa, mas da natureza da operação — a integralização de capital. Se essa linha prevalecer, a discussão se desloca: deixa de ser “quem é a empresa” e passa a ser “como a operação foi estruturada”.
E é aqui que, na prática, os problemas começam.
A experiência mostra que muitas estruturas são montadas com base em premissas simplificadas: imóveis são avaliados por valores elevados, o capital social é fixado em patamares inferiores, e o excedente é tratado como um detalhe contábil. Em um cenário de maior escrutínio — seja administrativo, seja judicial — esse “detalhe” se torna o ponto central de questionamento.
Não se trata de negar a imunidade. Trata-se de compreender seus limites.
Mesmo em um cenário favorável aos contribuintes no Tema 1348, a orientação firmada no Tema 796 permanece como referência. A tendência do Supremo, à luz de sua própria coerência interna, é preservar a imunidade naquilo que efetivamente configura capitalização da empresa, sem abrir espaço para que a operação seja utilizada como mecanismo de transferência patrimonial dissociado da estrutura societária.
Isso tem implicações diretas para quem está estruturando ou reorganizando patrimônio.
A definição do capital social deixa de ser uma escolha meramente formal e passa a ser uma decisão jurídica sensível, que precisa dialogar com o valor dos bens integralizados, com a finalidade econômica da sociedade e com a lógica interna da operação. Avaliações artificiais, desproporções evidentes ou ausência de justificativa negocial consistente tendem a fragilizar a estrutura.
Em outras palavras: não é a abertura da empresa que define o risco. É o desenho da operação.
O momento atual exige cautela, mas também clareza. O STF caminha para dar respostas importantes, mas não deve transformar a imunidade em um instrumento irrestrito de planejamento patrimonial. A leitura mais sólida — e mais segura — é aquela que reconhece a proteção constitucional à integralização de capital, sem perder de vista que essa proteção tem contornos e pressupostos.